Las entidades aplican criterios más exigentes para conceder los préstamos debido a las tensiones de liquidez y el repunte de la morosidad provocados por el entorno de desaceleración económica.
Una cosa es la oferta comercial y otra, su disponibilidad real. Desde que estalló la crisis de las hipotecas basura estadounidenses el pasado verano, varios bancos y cajas han lanzado numerosas iniciativas comerciales en el mundo de las hipotecas, desde préstamos que cobran euribor más 0,17% hasta productos al 0,2%, pasando por ofertas para determinados segmentos como los jóvenes, sin olvidar las que realizan las entidades para captar las hipotecas de la competencia.
Sin embargo, pese a semejante avalancha comercial, con precios aparentemente muy atractivos que exigen a cambio contratar una batería de productos, la realidad tiene otra cara. La banca rechaza más solicitudes de hipotecas que hace un año.
Aunque no hay estadísticas oficiales sobre este aspecto, en algunas entidades se manejan estimaciones de que la banca está denegando seis de cada diez peticiones que recibe. Según estas mismas fuentes, hace un año se rechazaban cuatro solicitudes de cada diez que tenían.
Criterios exigentes
Desde hace meses las entidades están aplicando criterios de riesgos más exigentes, dado el incremento de la morosidad y el contexto de desaceleración de la economía española. De hecho, la morosidad de los créditos concedidos a particulares y empresas se situó en febrero en el 1,12%, el nivel más alto en cinco años aunque es más bajo que en otros países de la zona euro. En pleno cambio de ciclo económico, las entidades son conscientes de que esta ratio, el peor enemigo de la actividad bancaria, seguirá subiendo durante meses. La propia Asociación Hipotecaria Española (AHE), que está integrada por varios bancos y cajas, pronostica que la morosidad aumentará “durante un año y medio más”.
Ante el repunte de los impagos, bancos y cajas se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder créditos. “Al incrementarse la morosidad derivado de la situación económica, los criterios de riesgos son más duros y, por tanto, el porcentaje de operaciones rechazadas es superior”, reconocen en un banco.
A esto se suma otro factor directamente ligado con la actual situación. Las tensiones de liquidez que hay en el sistema obligan a las entidades a ser todavía más exigentes a la hora de seleccionar a qué operaciones destinan sus recursos. Fruto de estas tensiones, el precio al que se prestan dinero las entidades, el euribor, está en varias referencias en su nivel más alto en más de siete años.
Aunque la media del sector se sitúa en seis operaciones rechazadas de cada diez, hay entidades en las que esta medida es incluso superior. Esto se produce porque muchas de ellas tienen ahora ofertas a precios aparentemente muy atractivos, lo que atrae más solicitudes de clientes, y por eso reciben muchas propuestas que no han encontrado crédito en otros bancos o cajas. Por ejemplo, una de las grandes entidades del mercado está rechazando nueve de cada diez solicitudes.
Un banco mediano está denegando 51 de cada 100 peticiones de hipoteca. “Nuestra área de hipotecas percibe que nos llegan más solicitudes porque en el mercado se están descartando más operaciones”, explican fuentes de un banco extranjero. En otra entidad constatan que “las cajas, que antes daban muchos préstamos, están ahora denegando más operaciones”.
En este entorno, las estadísticas oficiales constatan que mes a mes se están firmando menos préstamos. En 2007 se contrataron 361.088 hipotecas menos que en 2006. Ya este año, en febrero, último dato disponible, se firmaron 81.897 préstamos, casi un 26% menos que doce meses antes.
En esta línea y ante la ralentización en el alza del mercado inmobiliario, el volumen en hipotecas crece a su nivel más bajo desde 1996. Hasta febrero lo hacía un 13,1%, y la AHE ya pronosticó que este año podría crecer entre un 6% y un 9%, el menor ritmo de su historia.
Precios al alza y menos flexibilidad para rebajar la cuota mensual
Mucho ha cambiado la oferta hipotecaria de las entidades desde que se desató la crisis crediticia el pasado verano. Hasta hace algo más de un año la banca estaba inmersa en una vorágine de fuertes crecimientos del negocio hipotecario –aumentaba a tasas superiores a un 21% frente al 13,1% del pasado febrero–. Para responder al alza del euribor y a las fuertes subidas del precio de las viviendas se hicieron habituales en las ofertas de las entidades las fórmulas para rebajar la cuota mensual. Entre otras, había préstamos que permitían aplazar el pago de una parte del capital inicial hasta el final del préstamo.
Sólo cobraban intereses durante un tiempo –con lo que la cuota, compuesta de capital e intereses, se reducía–. Podían llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Algunas tenían plazos de amortización superiores a los 40 años. Hoy muchas de estas fórmulas apenas existen en las ofertas de las entidades. Es un claro signo de cómo ha cambiado la estrategia por la crisis. Otra señal está en los propios precios de los productos.
Varias entidades han retirado préstamos a precios muy atractivos o han encarecido su hipoteca. Por ejemplo, Bankinter retiró en otoño su préstamo a euribor más 0,18%, y recientemente ING Direct y Sabadell, entre otras, han subido el diferencial que aplican sobre euribor.
También están aumentando el tipo fijo que cobran los primeros seis o doce meses de préstamo. Santander y Openbank, entre otros, han colocado el tipo de salida de algunos préstamos en un 5,9% y un 5,75%. Estos cambios se producen en plena subida del euribor. La referencia más utilizada para calcular el tipo de interés de las hipotecas en España alcanzó en abril el 4,82%, el nivel más alto desde diciembre de 2000.
Fuente: expansión
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Hipotecas
Prestamos personales
Prestamos hipotecarios
El euribor subió en junio por vigésimo mes consecutivo hasta el 4,5%, según el dato provisional que confirmará el banco de españa a mediados de julio. Ante la perspectiva de que se produzcan nuevas subidas del precio oficial del dinero por parte del banco central europeo (bce), el euribor ha repuntado en junio algo más de diez puntos básicos respecto al mes precedente y más de cien puntos básicos en comparación con el dato de junio de 2006 (3,401%). Esto supondrá un encarecimiento de las hipotecas que hayan de revisarse con el dato de junio.
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El importe medio de las hipotecas sobre viviendas se situó en 147.332 euros en enero, un 13,2% más respecto al mismo mes de 2006 y un 2,7% más que en diciembre, según la estadística de hipotecas publicada hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro fue del 4,33% y el de los bancos fue una décima inferior, mientras que el plazo medio fue de 26 años en ambas entidades.
El importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se situó en 166.626 euros, un 14,8% más que en el mismo mes de 2006 y un 1,5% superior al registrado en diciembre.
En el primer mes del año, se hipotecaron un total de 181.296 fincas rústicas y urbanas, lo que supone un incremento del 5,2% respecto al mismo mes del año anterior, por valor de 30.208 millones de euros, un 20,8% más.
Las cajas de ahorro concedieron el 60,2% de los préstamos hipotecarios en enero de este año, seguidas de los bancos (31,5%) y de otras entidades financieras (8,3%). Las cajas concedieron el 59,3% del capital prestado, los bancos el 33,4% y otras entidades, el 7,3%.
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La compra de un piso medio en España se ha convertido en una quimera. Así se desprende de los últimos datos del Banco de España sobre el mercado de la vivienda, que ponen de relieve que las cuotas para pagar el primer año de hipoteca se llevaban a finales de 2006 el 43,3% de la renta bruta disponible de las familias. El nivel de esfuerzo más alto desde comienzos de 1996. En sólo dos años, ese ratio, que supera con creces todas las recomendaciones de las entidades de crédito, ha crecido más de ocho puntos porcentuales.
Los cálculos del órgano emisor se basan en la hipótesis de un hogar tipo que afronta la adquisición en el mercado libre de una casa de 93 metros cuadrados construidos y para la que firma una hipoteca estándar por el 80% del valor del piso. Bajo esos parámetros, el resultado refleja que las letras del préstamo dejan muy poco dinero para nada más. De hecho, el consenso de los analistas señala el 33% de la renta como límite a partir del cual el abono del crédito puede generar problemas financieros. Al terminar 2005 el nivel de esfuerzo se situaba en el 35% y un año después, en el 36,8%.
El Banco de España, en lo que denomina Síntesis de Indicadores'de la economía nacional, matiza el dato y pone en valor las ayudas fiscales a la compra. Así, el esfuerzo se reduce al 30,4% de la renta bruta disponible si se tiene en cuenta el 15% de la inversión como cantidad deducible en la declaración de la renta, sin superar los 9.000 euros anuales, a que se tiene derecho cuando se adquiere la primera vivienda habitual. Beneficios que el año pasado supusieron un gasto para el Estado de más de 3.200 millones de euros. Aunque el 30,4% pueda parecer más llevadero, ese mismo ratio era sólo del 24,6% en 2004 y del 25,7% en 2006. Esto es, en dos años ha aumentado casi un 5%.
La dificultad para lograr un piso en propiedad es consecuencia de dos factores que en los últimos años han complicado sobremanera el mercado. Por un lado el precio de las casas, que aunque se ha enfriado algo sigue creciendo a un ritmo tres veces el de inflación, y la remontada de los tipos de interés. A lo largo de 2006 el euribor, la referencia de ocho de cada diez contratos que se firman en España, se disparó en más de un punto porcentual y se situó en el 4,064% al finalizar el pasado mes de enero.
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El PP ve una ‘mala noticia’ la subida de las hipotecas y exige al Gobierno ‘menos autocomplacencia’
El portavoz adjunto de Economía del PP en el Congreso de los Diputados, Vicente Martínez Pujalte, calificó ayer los datos de la subida del importe medio de las hipotecas de ‘mala noticia’ para los ciudadanos y, en consecuencia, exigió al Gobierno ‘desinflar su autocomplacencia’ en materia económica.
Así valoró Pujalte en rueda de prensa el incremento del euríbor, indicador que ya supera el 4%, alcanzando un nivel que no se registraba desde el año 2001.
A este hecho, Pujalte añadió la subida de precios de productos y servicios básicos para los consumidores como son la electricidad y el teléfono, ‘ante la pasividad del Gobierno’.
En este contexto, exigió al Gobierno trabajar por el beneficio de los consumidores y ‘desinflar su autocomplacencia’ en materia de Economía, asegurando que existe crecimiento económico y creación de empleo.
Por ello, el portavoz 'popular' recurrió a los niveles de confianza del consumidor que en este sentido, no se corresponde con la percepción del Gobierno. ‘El crecimiento económico no llega por igual a todas las familias, que no notan las ganancias en sus bolsillos’, dijo.
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El endeudamiento de las familias españolas para la adquisición de vivienda alcanzó los 514.742 millones de euros al finalizar el mes de mayo, lo que supone un incremento del 23% respecto al mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del Banco de España recogidos por Europa Press.
Este crecimiento del 23% es el más bajo desde 2003, año en que el endeudamiento de los hogares por la compra de vivienda aumentó un 21,6% en tasa interanual. En 2004, el incremento fue del 23,7%, porcentaje que repuntó hasta el 24,3% el año pasado.
De esta forma, y a pesar de que el endeudamiento se encuentra en cifras récord, los datos vienen a confirmar que el crecimiento de la deuda hipotecaria de los hogares se está desacelerando en los últimos meses. Así, mientras que en enero, febrero y marzo creció a tasas superiores al 24%, en abril el incremento se redujo hasta el 23,5% y en mayo al 23%.
En lo que va de año, el endeudamiento hipotecario de los hogares se ha incrementado un 8,5% respecto al año 2005, cuando los préstamos concedidos a las familias para compra de vivienda sumaron 474.499 millones de euros.
Esta cifra es inferior al aumento que en abril sufrió el importe medio de los créditos hipotecarios sobre viviendas, que se situó en 138.958 euros, con incremento del 15,1% respecto al mismo mes del año anterior y del 0,3% respecto al mes de marzo.
Crecen también los créditos al consumo
Además de los préstamos concedidos por las entidades financieras para la compra de vivienda, los créditos al consumo recibidos por los hogares alcanzaron los 185.472 millones de euros al finalizar el mes de mayo, lo que supone un incremento del 14,8% respecto a un año antes.
Sumando ambos conceptos, el crédito total recibido por los hogares alcanzó en mayo 700.214 millones de euros, lo que representa un incremento del 20,6% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente.
Del total del aumento del 20,6% de la deuda financiera de las familias hasta mayo, el 16,5% se debió al crecimiento de los préstamos por la compra de vivienda (el 17,2% en el conjunto de 2005) y el 4,1% a los créditos al consumo (3,6% en 2005), lo que revela un cambio de tendencia por el que comienza a equilibrarse la aportación de ambas partidas en la confección del endeudamiento de las familias en detrimento del mayor peso que hasta 2006 tuvieron los préstamos hipotecarios.
Familias más vulnerables
Estos datos reflejan que el endeudamiento de los hogares españoles continúa aumentando, lo que hace más vulnerables las decisiones de gasto de las familias ante un más que probable aumento de los tipos de interés en el corto plazo.
Tras la última subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) hasta el 2,75%, muchas han sido las voces que han alertado del riesgo que corren las familias ante los altos niveles de endeudamiento y la necesidad de buscar un modelo productivo más sostenible que no dependa tanto del sector de la construcción ni del consumo.
Fuente : Globaliza.
Inmobiliaria Aifos en Globaliza.
